Успех капитализма связан с его децентрализованной природой, когда потребители принимают решения самостоятельно.
На свободном рынке, - таком, который мы сейчас наблюдаем на кипрском рынке недвижимости, - спрос сталкивается с предложением. В частности, в Лимассоле привлечение сотен иностранных сотрудников, живущих и работающих в городе, прибытие многочисленных студентов в Технологический университет (ТЕПАК), а также жёсткие требования, предъявляемые банками при предоставлении ипотечных кредитов (что побудило многих потенциальных покупателей сделать выбор в пользу арендной платы), повлекли за собой повышение спроса именно на жильё, сдаваемое в аренду. В то же время ввиду стагнации в строительной сфере в период с 2012 г. по 2015 г. значительно сократилось предложение.
Как видно на примере Лимассола, когда спрос превышает предложение, цены растут. В результате возникает двойной эффект: а) повышение цен ведёт к тому, что потребители покупают меньше (тем самым снижая спрос), и б) предприятия производят больше.
На последних двух выводах я хотел бы остановиться подробнее:
а) Потребители покупают меньше.
В нашем случае, ввиду резкого роста арендной платы стоит ожидать снижения спроса на аренду и восстановления равновесия. Когда ситуация на рынке станет сбалансированной, цены на аренду стабилизируются и начнут снижаться только после того, как наступит ситуация, описанная в пункте б) ниже.
б) Предприятия производят больше
За последние 18 месяцев арендная плата в Лимассоле выросла в среднем на 30-50% (в зависимости от региона и индекса, который мы рассматриваем), при этом цены на покупку жилья выросли всего на 3-4% за тот же временной период. Сочетание этих двух факторов означает, что доходы от аренды (исходя из цены покупки) резко выросли.
Пример
Стоимость объекта недвижимости (в январе 2017 г.): €300 000.
Годовая арендная плата за 2017 г.: €12 000 (€1000 евро в месяц).
Годовая доходность: 4%.
Рост цены на 4% в год. Стоимость объекта недвижимости в июле 2018 г.: €312 000.
Годовая арендная плата в июле 2018 года: €18 000 (€1500 в месяц).
Годовая доходность: 5,8%.
Такой резкий рост доходности привёл к тому, что многие частные и институциональные инвесторы считают, что отныне «рынок аренды недвижимости кажется вполне разумным», особенно в условиях очень низких процентных ставок в глобальном масштабе. Заинтересованность инвесторов в приобретении большего количества объектов недвижимости побуждает застройщиков возводить больше недвижимости, поэтому стоит ожидать роста цен на жильё. Высокий доход от аренды всегда служит сигналом роста цен.
Когда одновременно наступают ситуации а) и б), происходит следующее:
• Спрос на аренду падает ввиду повышения цен.
• Когда спрос на аренду снижается, доход от аренды также падает.
• Инвесторы приобретают недвижимость по более высоким ценам.
• Когда рыночные цены растут, а доходность снижается, рыночный интерес падает, и, соответственно, спрос снижается.
• В условиях падения спроса строительные компании сокращают свою деятельность.
Всё вышеописанное в настоящее время происходит в Лимассоле (и на Кипре в целом) и будет происходить в течение последующих пяти лет. Это характерный пример того, как устроены свободные рынки, а также неплохой пример того, что свободные рынки, в частности сектор недвижимости, являются цикличными, и что растущий рынок достигает (со временем) своих внутренних пределов.
На этом этапе у этой прекрасной системы свободного рынка появляется так называемый дефект, и именно в этот момент возникает необходимость в определённом государственном вмешательстве, – вмешательстве с целью создания доступного жилья для тех, кто больше не в состоянии платить завышенную арендную плату, а также для ускорения процесса строительства жилья (посредством предоставления стимулов), которое, как того требует рынок, будет сдаваться в аренду, что приведёт к снижению арендной платы.
Именно поэтому мы как Ассоциация землеустройства и строительства Кипра приветствуем решение правительства своевременно отреагировать на ситуацию путём разработки программы доступного жилья. Как приветствуем и действия Парламента, который вновь рассматривает законопроект, направленный на борьбу с недобросовестными арендаторами. Благодаря последнему резко вырастит доверие владельцев недвижимости к рынку (поскольку они больше не будут чувствовать себя «в ловушке», когда недобросовестный арендатор перестаёт платить, продолжая пользоваться при этом жильём на протяжении 5-10 лет). Таким образом, они предоставят свои объекты недвижимости в аренду, тем самым увеличив предложение и снизив косвенно цены за аренду.
Яннис МИСИРЛИС
Яннис Мисирлис является основателем и директором группы компаний Imperio, заместителем председателя Ассоциации землеустройства и строительства Кипра (LBDA), членом Совета Торгово-промышленной палаты Кипра (CCCI) и председателем Комиссии по вопросам недвижимости ТПП Кипра.
Подавляющее большинство тех, кто получил гражданство Кипра за инвестиции, – выходцы из России и Китая. Такие данные содержатся в исследовании Министерства финансов Кипра, посвященном воздействию программы натурализации инвесторов на экономику страны.
На первом месте находятся россияне, за которыми следуют китайцы. Также немало среди получающих кипрское гражданство инвесторов из Украины, Ливана и Саудовской Аравии.
В 2017–2018 годах именно деньги россиян и китайцев, вложенные в основном в объекты недвижимости, помогли восстановлению строительного сектора Кипра. Наибольшей популярностью у них пользуется Лимассол, за которым следуют Пафос и Ларнака.
В сегменте покупки квартир Лимассолу отдают предпочтение граждане России, а Ларнаке – граждане Ливана. Пафос выбирают те россияне и китайцы, которые покупают и дома, и квартиры. При этом китайцы в основном вкладываются в дома, а россияне – в объекты обеих категорий. Регион Фамагусты привлекает граждан России, Ливана и Китая.
Статистика показывает, что недвижимость Никосии практически не пользуется спросом из-за рубежа. В Ларнаке же отмечается небольшой рост числа иностранных покупателей недвижимости, однако не все эти сделки связаны с получением кипрского гражданства.
Портал InBusiness News опубликовал обзор рынка мобильных телефонов на Кипре на основании данных Statcounter (Global Stats). Samsung с большим отрывом удерживает лидерские позиции, Apple сохраняет свою долю, в то время как Huawei активно наращивает свою. При этом некоторые бренды вообще исчезли с рынка.
По данным Statcounter, на долю Samsung в январе 2019 года пришлось 44,9% всех продаж смартфонов на кипрском рынке, что на 6,43% меньше, чем годом ранее (51,3%). Незначительное сокращение продаж отмечено в сегменте телефонов Apple: с 21,75% в начале прошлого года до 21,52%. В то же время почти втрое выросли продажи устройств Huawei. Если в январе 2018-го на долю компании приходилось 4,52% всех продаж на Кипре, в текущем году этот показатель вырос до 13,15%. Немалые темпы роста показывает и другой китайский бренд – Xiaomi, сумевший увеличить свою долю с 1,74% в январе прошлого года до 4,9% в январе текущего.
Обратная тенденция наблюдается в сегменте смартфонов LG и Lenovo. В январе 2019 года их доли сократились до 4,78% и 2,15% соответственно (годом ранее – 6,61% и 3,09%). LG, таким образом, опустилась с третьего на пятое место, уступив Huawei и Xiaomi. Около 1,4% продаж приходится на менее известные бренды – Oppo (1,14%), Mobicel (0,87%) и OnePlus (0,68%).
Стоит отметить, что в обзоре больше таких нет компаний, как Sony Ericsson и HTC.
Январские данные в основном отражают расклад на рынке в 2018 году. Так, безусловным лидером по итогам прошлого года стал Samsung: 46,75% всех проданных смартфонов были выпущены именно этой компанией. Впрочем, это меньше, чем показатель 2017 года (51,02%).
На втором месте Apple с 23,05% всех продаж, что немного больше значения 2017 года (22,34%). На третьем – Huawei, увеличивший свою долю рынка с 2,26% в 2017-м до 7,92% в 2018 году.
Замыкают пятерку лидеров LG и Xiaomi, на которые в 2018 году пришлось 6,36% и 3,31% продаж соответственно. Позиции LG по сравнению с 2017 годом практически не изменились (6,61%), а вот доля Xiaomi выросла почти втрое (0,92% в 2017-м). Продажи Lenovo упали с 3,61% в 2017 году до 2,38% в 2018-м.
Кипрский судоходный сектор развивается быстрыми темпами и правительство готовит еще ряд инициатив для стимулирования дальнейшего роста. Об этом заявила 14 февраля глава Подминистерства шипинга Наташа Пилидис, подводя итоги первого года работы ее ведомства.
По ее словам, все больше компаний выбирают Кипр в качестве места базирования своей деятельности. С момента создания подминистерства число компаний – кипрских налоговых резидентов увеличилось со 168 до 203. Еще целый ряд фирм работает на Кипре, являясь резидентами других юрисдикций.
В судоходном секторе занято около 9 тыс. человек, то есть 3% всего трудоспособного населения Кипра.
В адрес судовладельцев Пилидис сказала: «Мы хотели бы заверить вас, что делаем все от нас зависящее, чтобы вывести Кипр как шипинговое направление на новый уровень, способствуя ведению экономической деятельности и мотивируя работающие здесь компании рекомендовать своим партнерам перебазироваться на Кипр».
Пилидис также сообщила, что проект во восстановлению паромного сообщения между Кипром и Грецией продолжает наращивать обороты. Уже составлен черновой проект тендерной документации, и в скором времени подминистерство проведет тендер и займется оценкой предложений, поступивших от заинтересованных компаний.
Министерство энергетики, торговли и промышленности Кипра призвало общественность и СМИ воздержаться от преждевременного обсуждения деятельности американской топливно-энергетической компании ExxonMobil в исключительной экономической зоне (ИЭЗ) Кипра. Разведка углеводородов компанией еще ведется, и ее результаты будут официально объявлены после завершения бурения и анализа всех данных.
В последние дни ряд СМИ сообщал о том, что в ходе второго этапа бурения ExxonMobil обнаружила крупное месторождение на участке «Глафкос-1» на шельфе Кипра. Объемы запасов газа оценили в 2,5 млрд куб. футов – это минимум, при котором месторождение считается перспективным для коммерческой эксплуатации. При этом никаких официальных заявлений ни от самой компании, ни от властей Кипра не поступало, а опубликовавшие информацию издания ссылались на «источники, знакомые с ситуацией».
В своем кратком заявлении Минэнергетики подчеркнуло, что бурение не закончено, а потому судить о его результатах пока рано. Итоги работ объявят лишь после того, как будет собрана и изучена вся необходимая информация.
Следует отметить, что корпоративная политика ExxonMobil предписывает неразглашение информации, касающейся любой ведущейся деятельности.
По оценкам, на завершение бурения компании может потребоваться несколько недель. Некоторое время займет анализ собранных данных, и лишь после этого следует ожидать официальных результатов бурения. ExxonMobil должна сообщить об итогах работ как на участке «Глафкос-1», так и на участке «Дельфин», где проходил первый этап бурения.
Международная отельная группа Radisson Hotel Group заключила стратегическое соглашение с кипрской компанией Sunnyseeker Hotels, согласно которому к 2025 году она планирует нарастить свои мощности на Кипре до шести гостиниц в общей сложности на 1 000 номеров.
Обе компании уже сотрудничают и теперь расширяют масштабы совместной деятельности. Sunnyseeker Hotels является партнером группы Radisson с 2015 года. На сегодняшний день у Radisson на Кипре два гостиничных комплекса (готовый и на стадии строительства), с общим номерным фондом в 300 номеров.
***
В 2017 году поступления в бюджет Кипра в виде налогов на природоохранные цели (эконалогов) составили 572,9 млн евро или 8% от общей суммы налогов и социальных выплат. Такие данные приводит Европейская служба статистики Eurostat.
Более трех четвертей – 77% или 440,6 млн евро – из этой суммы были получены в виде налогов на электроснабжение. В свою очередь, доля эконалога с транспортных средств составила 22% (131,1 млн евро), а налогообложения загрязнения окружающей среды и пользования природными ресурсами – 0,02% (1,2 млн евро).
Примечательно, что доли поступлений в виде эконалогов в разных странах ЕС значительно отличаются. Так, больше всего таким образом в 2017 году получили власти Латвии – 11,2% от всех поступлений, а меньше всего – Люксембург: 4,4%.
***
В гостиницах на оккупированной части Кипра сокращается число туристов не из Турции. Как сообщает турко-кипрское издание Diyalog, в 2018 году отели на севере Кипра были заполнены на 51,3%, что примерно на 7% меньше, чем годом ранее (58,5%). В тех гостиницах, где есть казино, этот показатель немного выше – 54% (62% в 2017-м). По прогнозам, ситуация в 2019 году будет не намного отличаться от 2018-го.
В 2018 году число туристов помимо приезжих из Турции сократилось на 10,3% (до 312 701 чел.), а число гостей из Турции – выросло на 9,2% (до 776 428 чел.).
***
В четвертом квартале 2018 года реальный ВВП Кипра вырос на 4% в годовом выражении. С учетом сезонности, рост оценивается на уровне 3,9%. Такие данные приводят Статистическая служба Кипра CyStat и Европейская служба статистики Eurostat. В квартальном выражении рост экономики составил 1,1%.
Главными двигателями роста стали следующие секторы: «Гостиницы и рестораны», «Оптовая и розничная торговля», «Строительство», «Производство», «Профессиональная, научная и техническая деятельность» и «Административные и вспомогательные услуги». Отрицательный рост зарегистрирован в секторе «Финансовая и страховая деятельность».
***
Доля электроэнергии, произведенной из возобновляемых источников энергии на Кипре, в 2017 году составила 9,9%. Такие данные приводит Европейская служба статистики Eurostat. Как известно, к 2020 году Кипр должен довести этот показатель до 13%. В 2017 году страна занимала пятое место с конца в ЕС. Среднеевропейское значение при этом составляло 17,5%.
По мнению работодателей на Кипре, местным кадрам не хватает базовых навыков для работы в цифровой среде, что сдерживает развитие. Об этом свидетельствуют данные «Глобального исследования цифрового IQ – 2018» (2018 Global Digital IQ Survey), подготовленного компанией PwC и посвященного тому, как бизнес-сектор работает в современной высокотехнологичной среде.
В ходе исследования были опрошены 2 280 руководителей компаний по всему миру, в том числе и на Кипре. Они должны были выявить в своем бизнесе любые слабые места, связанные с цифровизацией экономики.
Результаты показывают, что руководители на Кипре нацелены на освоение новых рынков (27% респондентов) и на повышение эффективности предоставляемых ими услуг (27%). Для 30% опрошенных главным приоритетом является модернизация своего бренда путем внедрения новых цифровых навыков.
Подавляющее большинство компаний (80%) уже в значительной степени внедрили цифровую составляющую в стратегию своего развития. 67% поощряют инновационный подход в сотрудниках и мотивируют их проявлять инициативу.
Но несмотря на это, до остального мира Кипру еще далеко. Работодатели считают, что сотрудникам не хватает необходимых для работы в цифровой среде навыков, и 37% уже поменяли свои критерии найма персонала, отдавая предпочтение тем, кто больше знаком с новыми технологиями. Для сравнения, за рубежом таких – 66%.
Полностью соответствующими предъявляемым требованиям своих сотрудников считают 37% руководителей (в зарубежных компаниях таких 57%).
Кипр 13 февраля одобрил внесение ряда изменений в свою программу натурализации инвесторов с тем, чтобы, по словам министра финансов Хариса Георгиадиса, она стала «более целевой и заслуживающей доверия».
Повышен минимальный порог суммы инвестиций, требуемой для получения кипрского гражданства: с 2 млн евро до 2,5 млн, куда входят расходы на покупку основного места проживания.
Кроме того, предусмотрен обязательный взнос в Фонд содействия исследованиям и инновациям в размере 75 тыс. евро. Такая же сумма должна быть перечислена Кипрской корпорации жилищного строительства, которая направит эти средства на строительство социального жилья.
По словам Георгиадиса, с 2013 года, когда программа была запущена в своем нынешнем виде, гражданами Кипра стали 1 864 заявителя. Кипрской экономике программа принесла 6,6 млрд евро. Однако, как показали результаты исследования экономического эффекта программы, «торговля и инвестиции, делающий свой вклад в повышение темпов экономического роста, – это две разные вещи».
«Программа очень важна для сектора недвижимости и строительства, но в целом для экономики она имеет небольшое значение», – заявил Георгиадис. Почти четверть всех продаж на рынке недвижимости произошли в рамках программы, что сыграло большую роль в восстановлении сектора. Тем не менее, экономика и темпы ее роста не зависят от этого конкретного сектора, подчеркнул министр.
За три последних года (2016–2019) экономика Кипра выросла на 13%. Из них на программу гражданства за инвестиции приходится всего 1,2%.
Также ужесточены критерии проверки заявителей, предусматривающие, среди прочего, привлечение независимой компании для оценки благонадежности потенциального гражданина, обязательство инвесторов иметь шенгенскую визу и автоматический отказ тем, кто не смог получить гражданство или вид на жительство в других странах ЕС, имеющих аналогичные программы.
Напомним, что условия программы были пересмотрены после того, как ЕС раскритиковала Кипр в связи с недостаточно прозрачной процедурой натурализации за инвестиции. По мнению Еврокомиссии, это оставляло возможность для совершения незаконных действий.
Кроме Кипра, среди стран ЕС только две имеют программу присвоения инвесторам гражданства – Мальта и Болгария. Последняя пообещала закрыть свою программу.
Греческий консорциум Terna – J&P Avax стал победителем тендера на строительство на Кипре крупнейшего в Европе курорта-казино City of Dreams Mediterranean. Сейчас обсуждаются условия итогового подрядного договора, что, как ожидается, займет несколько недель.
Напомним, что в тендере также участвовали консорциум Bouygues – Cybarco и компания Consolidated Contractors Company (CCC).
Как заявил недавно исполнительный директор проекта City of Dreams Mediterranean и компании Cyprus Casinos Крейг Баллантайн, приступить к строительству планируется в течение двух месяцев после подписания договора с подрядчиком, а открытие курорта намечено на 2021 год.
Примечательно, что компания J&P Avax – это греческое подразделение печально известной J&P Overseas. Акционеры J&P Avax в конце февраля проведут внеочередную встречу, на которой, скорее всего, будет одобрено возвращение компании наименования Avax: так она называлась до того, как несколько лет назад J&P вложила в нее средства, создав совместное предприятие J&P Avax. Оно занималось крупными проектами вроде строительства автострад, инфраструктуры для олимпийских соревнований и пр. Недавно компания получила подряд на выполнение строительных работ в марине Айя-Напы.
В свою очередь, греческая строительная компания Terna также активно задействована в реализации государственных и частных проектов с большими бюджетами и сложных с технической точки зрения (дорожные и железнодорожные сети, порты, больницы, музеи, промышленные объекты, гидроэлектрические сооружения и дамбы).
Напомним, что казино-курорт City of Dreams Mediterranean, владельцем которого является консорциум компаний Melco International Development Ltd и The Cyprus Phassouri (Zakaki) Limited, будет построен в западной части Лимассола в районе Закаки. Объем инвестиций превысит 550 млн евро. Проектом курорта предусматривается строительство пятизвездочной гостиницы на более чем 500 номеров, апартаментов и вилл класса «люкс», а также целого ряда объектов инфраструктуры (конференц-залы, торговые пространства, спортивные объекты, амфитеатр и пр.). В казино разместится 136 игровых столов и 1 200 автоматов.
Ожидается, что работа казино окажет большое положительное влияние на развитие экономики Кипра благодаря появлению рабочих мест и привлечению состоятельных туристов.
В прошлом году начали работу два казино-спутника в Никосии и Ларнаке, а также временное казино в Лимассоле.
Тысячи строительных рабочих, входящих в профсоюзы ПЕО, СЕК и ДЕОК, 13 февраля провели забастовку, требуя от своих работодателей возобновления коллективных трудовых договоров и восстановления уровня зарплат и выплат.
В то же время, рабочие уполномочили руководство своих профсоюзов во всех районах Кипра перейти к более радикальным мерам протеста, если проблема зарплат не будет решена как можно скорее. Соответствующее заявление о готовности при необходимости продолжить протест сделали главы трех профсоюзов Памбис Киритсис (ПЕО), Андреас Матсас (СЕК) и Иосиф Анастасиу (ДЕОК). Они назвали ситуацию в строительном секторе «недопустимой», а позицию работодателей «пиратской», указав на «массовые нарушения условий коллективных договоров и трудового законодательства» ими.
Федерация строительных подрядчиков Кипра, в свою очередь, раскритиковала действия рабочих, назвав их ненужными и несвоевременными.
«В то время, как мы готовим новые коллективные договоры, и несмотря на то, что работодатели предложили повышение заработной платы рабочих, профсоюзы приняли решение организовать забастовку, – отмечается в заявлении федерации. – Эта акция отражается на всех – на сотрудниках, работодателях и их партнерах, а также на экономике страны в целом».
